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中國專業批發市場案例研究報告
作者：袁耿勝 日期：2007-11-23 字體：[大] [中] [小]
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—— 探秘中國新專業市場發展之道
前 言
2006年12月28日，全球競爭力組織公布了“2006中國上市公司競爭力100強”的名單，浙江中國小商品城集團股份有限公司續2005年后再次成為中國專業市場界的驕子，排名僅次于中國石油化工股份有限公司，名列競爭力排行榜第二名。
義烏的成功，吸引力大多數地產投資商的眼球，一個一個大量超大型體量的專業市場抗著“物流港”、“物流中心”、“交易中心”、“國際城”、“品牌展示中心”、“時尚中心”等旗號，拔地而起，名曰為專業市場的升級、順應國際化潮流。通過策劃開盤招商至開業運營，究竟幾家歡樂幾家愁。為給專業市場的開發商一些拋磚引玉的作用，作者策劃組織了本次大型中國小商品專業市場調研項目。
第一部分 中國專業市場的起源
眾所周知，我國批發市場起源于80年代初期，90年代以來，我國批發市場進入了一個快速發展時期，其形成原因，大致分為三個方面：1、在原有農貿市場和集貿市場基礎上發展起來的；2、在原有商業、糧食、物資、供銷等流通部門的購銷中心的基礎上形成的；3、為適應經濟發展的要求而興建的專業市場。
截2005年官方統計資料，在工商部門登記的各類商品市場有95000多家，上規模的各類批發市場有12000多家，其中農產品批發市場4000多家，工業消費品批發市場2400多家，生產資料批發市場5000多家。
專業市場的發展延續市場的發展需求規律，目前的專業市場根據區域的特性主要分為：產地市場、銷地市場和集散地市場三種類型。三種市場在當時的歷史條件下，均得以生存和發展；但在變化了的條件下，卻各各呈現不同的命運。總得趨勢是：產地市場越來越顯示出更強大的生命力，其典型實例是浙江義務小商批；集散地市場隨著市場建設熱潮（導致分流熱潮）和越來越發達的交通、越來越暢通的信息（導致直奔產地的傾向）時代的到來，生命力必然走向枯萎；伴生的問題就是：銷地市場必然走向萎縮，輻射范圍緊縮到市場周圍一個比較狹小的范圍。
同時，舊專業市場普遍存在以下一系列的問題：
1、 傳統的老城區中心，交通擁擠；
2、 倉庫面積小；
3、 停車不方便；
4、 經營環境差，檔次低；
5、 配套設施落后；
6、 租金昂貴，商家經營成本高；
7、 無證照經營，違章建筑、黑作坊、亂擺亂賣、占道經營情況十分突出；
8、 在治安、消防、稅收、管理等方面也存在著諸多隱患；
9、 政府整治升級對象；
特別是小商品批發市場，這種模式的市場不是國際通行的商業形式。在西方國家，只有農產品（如水果、蔬菜、鮮菜等）這種必須現場看貨的品類采取批發市場形式，而非農產品，特別是日用小商品都是由專業批發商在自己公司里完成批發業務。但是，我國的特殊國情（地域發展不均衡、城鄉發展不均衡、交通通訊相對落后、信息渠道相對不暢）決定批發市場業態還會在繼續存在下去，并在最近今年，由于收益的客觀，愈演愈烈。
第二部分 中國主要小商品城
從以上所有中國具有知名度的大型專業市場，幾乎都是起源于80年代，在市場規律下產生的，以綜合性市場群為主，這些市場目前仍然是中國批發市場的主流，但是，由于歷史原因，普遍存在老批發市場存在的經營問題。
批發市場從起步到發展有近20年，但從總體上講，中國的批發市場已基本完成發展期而進入調整期，面臨著一個業態提升，扶優扶強，功能擴充，管理升級，二次創業的嚴峻挑戰。批發市場與企業一樣，在激烈的市場競爭中，優勝劣汰。但由于中國還是一個發展中國家，城市化水平低，各地經濟發展的不平衡性，加上傳統的消費習慣，批發市場這種流通模式在相當一段時間內，如在2010年至2020年期間，還將存在與發展，充滿著活力。如何實現跨世紀中國批發市場的戰略性調整、創新與發展呢？
1．實現批發市場的管理創新，向法制化轉變。市場經濟就是法制經濟，批發市場作為市場經濟的一種形式，必須通過法律手段進行規范化發展。
2．實現批發市場的組織創新，向質的提高轉變。走出傳統的只注重數量增加，而忽視優化市場質量的發展模式，在重視市場硬件建設的同時，加強市場軟件建設，完成市場由外延擴張向內涵發展的過渡。市場建設的重點要放在市場功能的完善上，通過對現有市場的改造、擴建和軟件設施的配套建設，來擴大市場規模。要大力發展專業化市場，綜合性市場要按經營品種的商品特性進行分類，建立專業交易區，專業性市場要重點培育代表市場特色的品種，形成市場自己的特色，建立起各具特色的市場群體。要大力培育有影響力的交易商，特別是一級批發商，大力培育市場中介組織與經紀人隊伍。要根據市場需求。及時調整商品結構，增強市場的競爭能力。努力實現批發市場與產業基地的有機結合，走市場連基地。基地促市場的發展路子，形成貿工農、產供銷一體化的市場發展模式。開拓農村市場是中國政府提出的擴大內需、開拓市場的長期戰略方針。批發市場在開拓農村市場中有著得天獨厚的優勢，只有占領了農村市場，批發市場才有生存和進一步發展的空間。
3．實現批發市場交易方式的創新，向集約型轉變。批發市場不是簡單的商品中轉站，從世界批發市場發展趨勢來看，批發市場必須具備“商品集散、財務結算、信息傳播和形成價格”四大功能。因此，中國批發市場的發展，必須圍繞上述四大功能的實現來進行完善，逐步把批發市場建設成為商品的集散中心、信息中心、價格形成中心和統一結算中心。要逐步走出千篇一律的攤位制的對手交易模式，積極把連鎖、代理、配送、拍賣等現代營銷方式引入到批發市場中來，通過辦分市場和連鎖經營，實行總經銷、總代理，大力開展配送業務等形式來豐富市場交易模式，大膽探索網絡交易、倉單經營等符合批發市場運作的交易方式。要積極促進批發市場信息網絡建設，逐步形成全國聯網的信息網絡體系，實現有形市場與無形市場的有機結合，推動批發市場朝著適應現代流通改革要求的方向發展。
4．實現批發市場形象創新，向成為優質產品的集散地轉變。過去，一提到批發市場，就與假冒偽劣商品聯系到一起，特別是小商品市場表現得更為突出，嚴重損害了批發市場聲譽。近年來，一些市場認識到產品質量的重要性，采取了一些措施，但力度不夠，假冒偽劣商品仍然在相當一部分市場中存在。我們正在開展的百城萬店無假貨向批發市場延伸活動，目的就是提高批發市場中經營商品的質量，在批發市場中逐步杜絕假冒偽劣商品，樹立批發市場的新形象。
5．實現批發市場制度創新，向投資多元化轉變。實踐已經證明，批發市場的單一投資主體的管理模式，已不適應批發市場發展的要求。要按照《中共中央關于國有企業改革和發展若干重大問題的決定》的要求，積極引導批發市場運行和管理體制向現代企業制度方向發展，通過對現有批發市場的改組、改制，努力實現跨所有制、跨行業、跨地區的聯合，實現批發市場的戰略性重組，通過股份制形式來經營管理批發市場。加強聯合，是市場經濟發展的趨勢，各同類市場要通過兼并、聯合，擴大市場規模，增強市場的競爭能力和輻射力。
第三部分 廣州專業批發市場概況
廣州作為中國最早對外開放的區域，商業發展非常成熟，批發市場主要是在傳統的農貿市場、集貿市場的基礎上自發形成起來，并在此基礎上不斷升級改造發展起來。幾乎包括了所有行業。根據政府數據，廣州共有大中小型各類專業批發市場485個（有一種說法是超過1000家，這并沒有具體的統計數據，不太確定）。按行業劃分為工業品批發市場（包括生產資料和生活資料）、農產品批發市場（包括生產資料和生活資料）和綜合類批發市場（既經營工業品又經營農產品）。
工業品批發市場是廣州批發市場中的主力軍，共有市場306個，占市場總數的63.31％。農產品批發市場是廣州最早興起的批發市場，共有市場99個。占市場總數的20.41％。綜合類批發市場由于混合經營，定位不專業，因此大多層次較低，競爭力不強。廣州現有綜合類的批發市場共80個，只占市場總數的16.49％。
在廣州，同樣存在由于歷史自發形成批發市場，由于缺少計劃性的規劃而導致存在很多問題，抑制了專業市場的發展空間：
第一：廣州批發市場的空間布局不合理。由于沒有嚴格審批和統一管理，各級政府管理部門都參與市場建設，市場發展一度出現無序發展、惡性競爭的狀態。現在還有44.9％的批發市場分布在老市區，一方面由于市場面積受到用地限制和級差地租較高，市場規模不可能再擴大，反而會縮小，難有更大的發展空間。另一方面，由于交通、消防、環保、衛生、城市形象等因素的制約，使其難以在老市區立足。
第二：市場建設水平總體還較低，不少批發市場規模較大，但層次較低，硬件設施有待改善，配套設施明顯不足。很多市場是利用閑置的倉庫和待建土地建成的，帶有明顯的臨時性，市場鋪面只是簡易棚式建筑，場內布局凌亂，衛生狀況很差。此外，許多批發市場的選址與開發建設缺乏科學、統一的規劃，亂搭亂建、違規建設等現象較為嚴重。市場建設水平較低還反映在市場信息化程度上，大部分批發市場沒有建立電子信息系統和電子信息網絡，還未廣泛采取電子信息管理手段和電子交易方式。
第三：廣州批發市場的組織化程度和管理規范化程度不高，缺乏應有的、完善的法制來保障市場機制的正常、有效發揮。不少批發市場的開辦者對市場只管收租收費，不加強內部管理，市場管理嚴重滯后，加上入駐商戶層次參差不齊，總體素質不高，甚至有些市場存在售賣偽劣商品，騙買騙賣，短斤少兩，貨不對版，欺行霸市等不良現象，安全隱患大。
未來廣州批發市場的發展趨勢主要顯現以下特征：
1、市場發展從無序到有序，從低級到高級 未來市場的層次結構將更為合理，管理更為科學、有力，檔次進一步提高，秩序明顯好轉，形成一批在國內外批發行業有舉足輕重影響的、具有較強商貿旅游吸引力的大中型批發市場。
2、市場加速園區化、規模化、中高級化發展 由于批發市場向城市外圍發展和市場需求拉動，加上政府的有力引導，一批大型的批發市場園區將會崛起，批發市場規模將會進一步擴大。同時，批發市場向中高級方向發展，提升市場功能，注重品牌效應，加強規范管理，將大大改變傳統批發市場的面貌。
3、市場專業化、特色化更為突出 具有鮮明特色的專業批發市場競爭力較強，將得到迅速發展，批發市場專業化、特色化更為突出。在專業化、特色化的基礎上做強做大，將涌現一批對行業產品價格具有重要影響力的專業市場。
4、市場空間布局向中、外圈層轉移 由于中心城區地價的不斷上升和批發市場對停車、倉儲設施要求高的特點，使得大中型批發市場由傳統的城市中心區轉向接近高速公路出入口的城市邊緣地區、車站、碼頭和主要交通干道沿線，市場的空間分布更為合理。
5、批發市場與物流配送相融合 物流業已成為世界經濟的“第三利潤源”、新興的朝陽產業。批發市場與物流配送進一步融合。一種形式是兩者的復合，即在批發市場園區中復合物流配送，在物流園區中復合批發業務。另一種形式是兩者的互補，即批發市場的商流與物流分離，通過第三方物流來保證貨物隨著交易流轉。批發市場為物流配送提供業務，物流配送為批發市場提供服務。
6、市場廣泛應用電子信息技術 大中型批發市場的發展將適應當代科技的發展，將越來越多地運用電子信息技術，大大改變市場交易、市場管理、市場營銷等的傳統模式，促使批發市場走信息化的發展道路。
第四部分 新項目帶來的反思
近幾年來，國內部分一個又一個“重量級”專業市場項目拔地而起：
漢口北國際商品交易中心：總建筑面積300萬平米，交易市場面積為210萬平米，物流倉儲43萬平米，生活及綜合配套33萬平米，預計投資60億元，一期紡織服裝、鞋帽箱包、工藝禮品、酒店用品、兒童用品等五個批發市場，總面積30萬平米。
中國小商品（廈門）國際商業城：占地500畝，總投資15億元，分兩期在三四年內實施，包括產品設計研發中心、各類小商品展銷中心、物流配送中心、商務配套中心等四大功能區。
北京國際商貿物流港：185萬平米的建筑面積，總投資40億，首期開發面積22萬平米。
然而，已經開始投入運營的幾個項目卻出現進展緩慢現象，見下表：
國內非常多的項目案例，發展商幾乎是完全按“國際慣例”做足了工夫：
1、請專業的調研公司做項目調研；
2、開項目論壇，請專家做論證；
3、地方重點項目，取的政府的大力支持；
4、請專業的設計公司進行建筑設計；
5、請專業的廣告策劃公司進行項目推廣宣傳策劃，投入了大量廣告經費；
6、尋找了大量合作伙伴進行所謂的“項目合作”；
7、聘請大量招商人員，董事長帶隊親自進行談判招商，天天到其他市場去招商挖角；
8、在招商政策方面給出了非常多的優惠讓利政策，旨在放水養魚；
然而，在招商過程中不短調整定位，結果投資者的水放完了，魚卻沒有養活。是什么原因導致如此被動的局面？追其結果，如下幾個方面的失誤在運作中是需要警覺的：
1、受無良策劃公司欺騙，調研人員與策劃團隊是同一批人，為了獲得策劃的機會，調研的結果總是項目機會大于風險；
2、作秀行為，專家、學者、協會、政府官員這些很大程度是作秀行為，諸如項目得到專家學者認可之類話題，結果受傷的還是投資者自己；
3、項目硬傷，項目挑戰強勢市場，教育消費者市場，付出慘重代價；
4、閉門造車，沒有真正了解客戶需求；
5、招商策略沒有落到實處；
6、合作伙伴利益分配不平衡，合作不愉快；
7、過于相信協會號召力，與協會合作以為就取得了成功的保障，目前協會大多是松散組織，并不具備真正的號召力，會員企業本身都有自己的拓展思路；
8、投資者過于看重短期盈利目標，沒有堅守市場的經濟決心或實力；
9、大絮宣傳炒作，以為有了名氣就有會成功，結果是有了名聲卻沒有市場；
10、玩超前概念，策劃人主觀意愿上升級市場，導致商家觀望多于行動；
另外，專業批發市場經營者在拓展新市場方面的心理特性程以下規律：
1、經過某些專業市場的運作失敗的教訓，拓展投資變的異常謹慎；
2、利潤單薄，對投資收益看的越來越重要；
3、能否帶來直接生意是最關鍵的；
4、觀望超前定位的專業市場，更多的人是在市場旺后后悔，或者寧愿在市場旺后高價獲取，而不太愿意讓自己進入守場或者高風險個境地；
5、對新市場的各軟硬件要求非常苛刻，如層高、停車、倉庫、空調、交通、物流、人流、配套設施、繳租條件、管理費用、廣告等等，他們甚至對一些小細節要求很高；
6、對新市場的守場時間要求很長；
7、對合作條件要求很多，甚至很不平等；
8、大中型有實力企業對市場的前瞻性較好，他們看好有發展潛力的市場；
9、除了少數品牌生產廠家對少量及其重要的市場會設店面外，一般由其代理商設置；
10、一個專業市場的客戶構成還是以中小型企業及經銷商構成為主；
此情此景，需要每一個開發商或市場經營者必須面對一個課題：給客戶商家進入您的市場一個明確的理由，給消費者進入您的市場一個明確的理由！！！
讓自己的生意不斷發展是每一個經營者堅持要的答案。
對這個課題拒不回答，結果只有一個：商鋪閑置！！！
開發商應該具備什么樣的觀念：
首先需要認清商業物業（商鋪）的實質。一個簡單的例子就可以說明：
為什么一個6平米的冷飲商鋪年租金達到了40萬元的天價，很簡單：這個商鋪每天要賣掉4卡車冷飲。
為什么許多商鋪免租金都沒人入住，很簡單：那里一定沒有什么生意可做。
商鋪黃金與否，首要的是經營戶能不能掙到錢，投資者能不能收回投資和投資回報。而一切的源頭就是消費者是否被給與了他必須光臨的理由，消費者愿意來此花錢。
商業物業開發商必須確立這樣的觀念：項目從規劃、設計開始，就當研究最終消費者的消費習慣、消費傾向、消費可能并滿足他們的需求，從而確定項目能夠給予消費者核心利益；項目建設完畢，要對投資商鋪者自營和租賃商鋪經營者慎重選擇，確保他們所經營的項目能夠按規劃提供給消費者核心消費利益。
對消費者進行宣傳、引導，將項目能夠給予他們的核心利益充分傳達。從而確保商業項目對經營戶的支持，確保人氣旺盛、商業繁榮。
所以，一個專業市場成功，招商是關鍵中的關鍵，但是怎樣才能招商成功，符合客戶需求的項目自然就會事半功倍。故做一個項目，除了有效的推廣宣傳，其實真正最核心的就是前期研究清楚項目市場定位是否符合市場發展規律，關門造車或者是想當然作出的一個定位，即使做了很多的炒做、宣傳、煽動，獲得的也許僅僅是世人的關注與觀望，誰會第一個吃螃蟹，在現在利潤如此單薄的市場上，面對眾多的專業市場，經營者對新市場投資變的異常謹慎。
第五部分 打造新型專業批發市場建議
一、 批發市場的選址要求（表6）：
二、批發市場設施建設導引：
1、配套設施要周全，布局要合理、規范，體現以人為本和生態環保精神。
2、根據預測市場的規模容量和特點，合理確定配套設施建設的規模和檔次。
3、考慮市場經營商品的特色、種類，合理確定場館、攤位的設計、組合和分布；安排好市場內部的功能分區，保持各功能區的有機聯系；市場實現室內化，有明亮的鋪面、寬敞的通道和較現代化的設施設備，營造良好的購物環境。
4、足夠的存貨倉庫，一般要求為以賣場面積的2-3倍。
5、由于批發市場商品流通量大，要有足夠的貨梯運載能力。
6、市場建筑、布局應有一定特色，結合自然地形建設，與周邊環境相協調；市場應與外部交通實現良好的銜接，但與城市主干道應該保持一定距離，適宜于設在與主干道相聯的輔道旁，既方便市場貨物的交通運輸，同時盡可能避免對城市交通正常運作的干擾。
7、在升級改造和新建批發市場時，考慮市場貨物集散功能的用地規劃，如貨物承運點的用地，設置相應的市場貨物集散功能設施。
8、根據市場的性質和特點，配備必要的設施設備，包括餐旅設施、金融電訊設施、消防設施、環保衛生設施、安全保衛設施、會議接洽場所、停車場地、公廁等。
三、在規劃方面注意以下原則：
1、突出特色原則
規劃建設要突出特色，在經營項目、場所建設、市場交易和管理上突出自己的特色，由此形成較穩定的客源群。同時，要重視批發市場檔次的提高，注重品牌形象，增強市場的競爭力。
2、協調發展原則
要協調好與城市建設、產業發展、環境保護、道路交通的關系，特別是市場的發展與現代物流業、電子商務、會展業、旅游業等行業發展的關系，既使市場的功能和層次得到提升，又促進現代物流業、電子商務、會展業、旅游業等行業發展，產生良性互動互補的關系。
3、質量優先原則
重質量，拓展除了交易以外的展示、包裝、信息系統、物流配送、商旅互動等多種功能，注重金融、通訊、餐飲、運輸、會議、環境、衛生、消防、安全、停車場等綜合配套。
4、區域輻射原則
站在大流通、大市場、大區域的角度，注意與周邊地區的競爭與協作，確立批發市場的發展方向、發展目標和發展潛力，從而盡可能擴大批發市場的服務半徑和輻射范圍，增強批發市場的輻射力和影響力。
參考文獻：《廣州市商業網點規劃2003-2012》
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